房屋征收補償常見法律問題收錄

2019-09-16 来源:四川誠謹和律師事務所 作者:王婷 浏覽:35

  作爲《物權法》確立的一種政府以職權行使權力的法律關系,房屋征收是指由房屋征收部門(通常是政府城建部門)在摸底立項的基礎上,對居民百姓居住房屋的土地使用權的有償回收。征收拆遷,既可能造就“拆二代”,也可能引發“釘子戶”,由于它的特殊意義,成爲我國城鎮化發展進程中,政府與公衆對行政行爲容易引發矛盾和普遍關注的話題。作爲被征收拆遷人,通常最關心的,莫過于對被征收房屋能獲得多少補償,以及當預期不能實現時,又有哪些合法救濟途徑。下面,小編對當前房屋征收補償常見問題作系統梳理,與讀者分享。

  1.什麽情形下政府會征收房屋?

  根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第2條規定,征收國有土地上的房屋是爲了公共利益的需要。公共利益的範圍,包括國防和外交;能源、交通、水利等基礎設施建設;科技、教育、文化、衛生、體育、環境資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業;保障性安居工程建設;舊城區改建等。

  綜上,房屋征收必須是爲了公共利益建設,且公共利益的範圍是法定且具體的。

  2.誰是房屋征收主體?

  根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第4條規定,市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。據此,房屋征收與補償的主體是市、縣級人民政府,即設區的市及其所轄區的人民政府及縣人民政府都有房屋征收權。當然,房屋征收與補償的具體工作,一般由市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施,實踐中多爲鄉鎮人民政府、街道辦事處等單位。

  3.房屋征收主體基本職責有哪些?

  (1)對擬定的房屋征收補償安置方案論證並公布;

  (2)對擬定的房屋征收補償安置方案征求意見、修改、聽證;

  (3)組織有關部門進行社會穩定風險評估;

  (4)作出征收決定並公布;

  (5)對被征收人給予補償並制定房屋征收補助和獎勵辦法;

  (6)組織有關部門對未經登記的建築進行調查、認證和處理;

  (7)作出房屋征收補償決定並公告。

  4.房屋征收補償的具體範圍有哪些?

  作爲房屋征收活動中爭議高發的“火力聚集區”,房屋征收補償範圍包括:

  (1)被征收房屋價值的補償。包括房屋本身價值的補償、房屋占用範圍內土地使用權的補償以及房屋裝飾裝修的補償。

  (2)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償。一般情況下,被征收人可以選擇房屋産權調換和貨幣補償中的任意一種,如選擇房屋置換,則房屋征收部門應當提供臨時安置住房或臨時安置補償。

  (3)因征收房屋造成的停産停業損失的補償。該項損失是在房屋用途細分前提下,針對經營性用房(如商鋪、商場、企業、廠礦等)制定的一項補償,各地由于經濟發展差異因因素,對此實踐中也辦法各異、做法不一。

  5.哪些情形下不予補償?

  爲了保障房屋征收工作順利進行,體現房屋征收補償標准的公允合理性,出現以下情形時不予補償:

  (1)新建、擴建、改建房屋。由于房屋價值主要由房屋建築結構、建築面積、新舊程度等因素決定的,對房屋進行擴建、改建的行爲,征收部門可依法不予補償。

  (2)擅自改變房屋用途的。同上,房屋的性質及實際用途也與房屋補償標准直接關聯。

  (3)其他不正当增加补偿费用的行为。比如地方补偿按照户口划分标准执行时,被征收人违规进行户口迁入或分户等。 值得注意的是,未依法办理房屋登记手续的建筑或超期临时建筑等,需要依法认定后确定其是否属于不予补偿的范围。若被认定为一般影响规划且依法补办手续、缴纳罚款,被视为合法建筑的,也可以得到公平合理的补偿。

  6.房地産價格評估機構是如何確定的?

  《國有土地上房屋征收評估辦法》對評估機構的數量和其選擇方式有明確規定。首先,被征收人可以在規定的時間內協商一致,確定評估機構;如果在規定時間內無法達成一致意見,則應當通過多數決定、隨機選定等方式確定。無論何種方式,評估機構的選定過程都應當獨立、公開、公正。

  7.如何對評估結果提出異議?

  根據《國有土地上房屋征收評估辦法》規定,被征收人對評估報告有疑問的,出具評估報告的房地産價格評估機構應當向其作出解釋和說明。被征收人或房屋征收部門對評估結果有異議的,應當自收到評估報告之日起10日內,向房地産價格評估機構申請複核評估。

  原房地産價格評估機構應當自收到書面複核評估申請之日起10日內對評估結果進行複核。複核後,改變原評估結果的,應當重新出具評估報告;沒有改變評估結果的,應當書面告知複核評估申請人。

  如果被征收人或者房屋征收部門對原房地産價格評估機構的複核結果不服的,可以在收到複核結果之日起10日內,向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

  8.不服補償決定的救濟途徑有哪些?

  征收補償決定的做出並不意味著征收分歧的消滅,很多情形下,被征收人對政府征收行爲有異議或者不服。根據《行政複議法》第9條規定,公民、法人或者其他組織認爲具體行政行爲侵犯其合法權益的,可以自知道該具體行政行爲之日起60日內提出行政複議申請;但是法律規定的申請期限超過60日的除外。如不服複議決定的(或複議機關逾期不作決定的),申請人可以在收到複議決定書之日起15日內(複議期滿之日起15日內)向人民法院提起訴訟。公民、法人或者其他組織直接向人民法院提起訴訟的,應當自知道或應當知道作出具體行政行爲之日起6個月內提出。

  對補償決定不服的複議和訴訟權利是被征收人的基本救濟渠道,前提是按期獲得征收部門的有關補償決定。根據《最高人民法院關于執行<中華人民共和國行政訴訟法>若幹問題的解釋》第64條規定,行政機關作出具體行政行爲時,未告知公民、法人或者其他組織訴權或者起訴期限的,起訴期限從公民、法人或者其他組織知道或者應當知道訴權或者起訴期限之日起計算,但從知道或者應當知道具體行政行爲內容之日起最長不得超過1年。複議決定未告知公民、法人或者其他組織訴權或者法定起訴期限的,適用前款規定。

  9.被征收房屋所附帶的院落是否應當予以補償?

  我國是房地一體政策,對國有土地上的房屋征收時,房屋的補償已經包含了房屋所占土地面積的補償。但除去房屋本身所覆蓋的土地外,有些被征收人還有大小不一的空置院落,這些院落如果依法登記具有土地使用權證,即屬于被征收人的合法財産,根據《最高人民法院關于征收國有土地上房屋時是否應當對被征收人未經登記的空地和院落予以補償的答複》(【2012】行他字第16號)文件,國有土地上房屋征收補償中,應將當事人合法享有國有土地使用權的院落、空地面積納入評估範圍,按照征收時的房地産市場價格,一並予以征收補償。

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