在不涉及移交占有的不動産執行案件中,承租人不能阻止法院強制執行

2018-09-12 来源:四川誠謹和律師事務所 作者:王婷 浏覽:408

案件:

福建福州農村商業銀行股份有限公司華林支行與何勇生、肖莉等金融借款合同糾紛案,案號:(2016)最高法執監397號

案情簡介:

福建福州農村商業銀行有限公司華林支行(“農商行華林支行”)和肖莉、何勇生、鄭旭華發生金融借款合同糾紛,法院依法判令農商行華林支行有權就被告鄭旭華名下的訟爭房産拍賣、變賣所得價款在450萬元的限額內優先受償。福州中院在執行過程中于2015年11月16日查封了被執行人鄭旭華名下位于福建省福州市鼓樓區溫泉街道湖東路新貴公寓店面房産及土地使用權(簡稱本案爭議房産)。購買本案爭議房産的實際出資人鄭旭東欠何勇生借款,雙方曾在租賃合同中約定以租金抵債。何勇生爲保護其租賃權,向法院提起異議請求解除涉案房産的查封,並確認其在租賃期限內對本案爭議房産享有租賃權益。

最高法院最終裁定:維持福建高院“閩46號裁定”,駁回何勇生申訴請求。

案件要點:

本案中,一審判決已明確原告農商行華林支行有權就本案所涉房産拍賣、變賣所得價款在450萬元的限額內優先受償,福州中院對本案所涉房産采取查封措施並無不當,該房産上無論是否附著有在先的租賃權,均不能阻止執行法院對其采取查控措施。因此,何勇生關于在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同並占有使用該房産的主張無論是否成立,其解除對本案爭議房産查封的請求均不能得到支持。

對當事人不涉及移交占有的不動産執行案件,實務中應重點關注以下內容:

1.依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》【法釋〔2015〕10號】第31條,承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動産,在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同並占有使用該不動産的,人民法院應予支持。在執行法院實際移交占有被執行人的不動産或雖未實際移交但法院采取的執行措施有此種現實風險時,如滌除租賃權對財産進行評估、拍賣等,符合條件的承租人可以提出異議,阻止執行法院在租賃期內向受讓人移交占有被執行的不動産,以保護其正常使用、收益租賃物的權利。但對不動産采取查封措施本身不涉及移交該不動産,也未産生將來移交的現實風險。

2.在執行案件中,除本案已說明的“不涉及移交不動産,也未産生將來移交的風險的查封措施,無論不動産上是否已經附著租賃權,都不能阻止法院的強制執行”之外,于承租人而言,應留意“不能排除法院強制執行措施”的情形:(一)承租人與被執行人惡意串通,以明顯不合理的低價承租被執行的不動産或者僞造交付租金證據的,對其提出的阻止移交占有的請求,人民法院不予支持;(二)抵押之後出租,即先抵後租的,若申請執行人是抵押權人,則該種情形下承租人不能以其享有的租賃權排除法院的強制執行。換言之,除非租賃合同在抵押權設定之前,否則不得對抗法院的執行。

3.對于在拍賣房地産過程中遇到的租賃合同,特別是長期租賃合同,法院應當進行嚴格審查。實踐中,或存在被執行人采用倒簽合同等方式編造虛假租賃合同的情形。租賃合同簽訂後,租賃物有無交付占有是判斷租賃合同真實性的一個關鍵要素,簽訂合同和占有使用,必須同時存在,缺一不可。

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